首套房商业贷款七折利率并未开闸
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据媒体报道，上海、南京、深圳等全国一线城市三套房贷政策已经出现松动。就此，记者向中国银行、建设银行、工商银行、兴业银行、招商银行等多家国有银行和股份制商行东莞分行，以及本地东莞银行进行咨询了解，尽管多数银行表示个人住房商业贷款尤其是第三套房贷原有政策不会改变，但也有银行工作人员表示，如果客户的资信情况很好，又愿意接受利率上浮，且提高首付支付成数，可申请到第三套房贷。
首套和二套房？？90平米以上首付三成
记者从东莞中行、工行、建行和东莞银行分别了解到，上述几家银行在个人住房商业贷款首套房在执行上几乎一致，均要求90平米以上的客户首付三成，90平米以下的住房可以首付低至两成。东莞招行和东莞兴业银行个贷部相关人士则表示，无论首套房住房面积在90平米以上或以下，首付均不得低于三成。
在利率优惠方面，若向东莞建行和东莞银行申请个人首套房商贷，最低可以打八折；而中行、工行、兴业银行等则提供八五折的贷款优惠利率，并且均参照人民银行贷款基准利率执行。各行贷款政策在首套房上，并没有太大区别。
就二套房而言，东莞中行的首付比率不得低于四成，其他多家银行的首付比率则要求不能低于五成，相对而言，工商银行更加谨慎。据该行信贷部门工作人员说，他们不提供二套房和三套房的贷款。在利率折扣上，东莞中行、东莞建行以及东莞银行二套房贷均执行1.1倍基准利率，也就是要在原利率基础上上浮10%，而另有多家银行表示，究竟上浮多少，要视不同客户的具体情况和资信状况来定。
“如果客户没有社保或者有社保但在东莞居住时间不足一年的话，我们不会给客户提供住房贷款。”兴业银行东莞分行客户经理告诉记者。
三套房？？
银行态度暧昧
有意思的是，当记者向各家银行了解市民最为关注的第三套房贷的情况时，除了东莞中行和东莞工行个贷部相关负责人明确表示不受理外，其他多家银行表示，也会结合政策和客户的具体情况，决定是否予以发放贷款，“但这也只是理论上的可能，在操作上，可以说是非常难的。”某银行内部人士向记者透露。
在三套房贷上，银行客户经理的普遍态度是，受理和发放贷款还得等待银行政策的松动，并对客户的具体情况进行考察，“比如说，公务员、教师等稳定行业的群体，在办理个人住房商贷时，不论是首付比例还是贷款利率，甚至自住的三套房贷，都可以倾斜照顾。”东莞某银行个贷部负责人说，有本地户口的，可以尝试申请第三套房贷。
记者以客户身份向兴业银行东莞分行了解，该行一位客户经理明确向记者承诺，只要客户资质较好，基本上就可以申请到三套房贷，“首付5.1—5.5成，利率在基准利率上上浮15%—20%；一套150万的房子，我们可提供将近一半的贷款。”
东莞中行、招行和工行信贷部门工作人员则称，目前的信贷状况跟三个月前国家调控收紧个人商业住房按揭贷款相比，并没有什么不同，也有银行信贷经理对记者称，“每一天政策都有可能变化，但房贷政策是否会松动或紧缩则不敢预测。”
南方日报记者彭子英
实习生毛林林
■房贷支招房贷新政下如何减少利息支出?
用好用足银行房贷产品
银行工作人员对记者举例说，如果一套住房的贷款按100万元计算，而且该套房还是购房者的首套房，选择等额还款方式，按揭期限30年，“因为现在7折利率很难打，一般都是8.5折，照此计算，如果利率上浮15%，30年利息将超过94万。”
这样一来，如何在房贷新政和加息的双重压力下节省贷款利息，成了目前房贷一族最关心的话题，在此，东莞多家银行理财师提醒，在现有财务许可的条件下，尽量利用银行的相关房贷产品，可以实实在在地减少支出。
◎省钱方案
等额还款变等本还款
银行专家告诉记者，首先可向银行申请变更还款方式，将原有的等额本息还款方式(即等额还款)变更为等额本金还款(即等本还款)。这样一来，即使利率上调到8.5折，30年利息不到76万元，比等额本息还款省息近20万元。
所谓等额本息还款法是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力；等额本金还款法是在你还贷期限内，以并不固定的数目每月还贷。也就是说，虽然每年每月本金保持不变，但每年每月利息则会由多到少不断变化。
两者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，但所需偿还总利息相对较多；后者又叫“递减还款法”，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，所需偿还总利息相对较少。
东莞银行一位理财经理提醒:“等本还款方式对前期还款能力要求较高，如果有足够支付能力可以选择，不然，会有较大的还款压力。”
◎省钱方案
“存抵贷”以息养息
广东发展银行东莞分行理财师告诉记者，房贷可影响一个家庭中长期的财务结构，如果用好银行的理财产品，是可以省下不少钱的。比如客户如果能利用银行的“存抵贷”产品，就能把暂时不用的余钱充分利用起来，通过以息养息的方式省钱。
据悉，工行、建行、光大、广发等多家银行都有存抵贷的产品，是指对客户存入还款账户中超过一定金额的资金部分(大多数银行设定为5万)，按照一定比例视为提前还贷；换言之，该部分资金可以获得相当于贷款利率的收益。比如某客户的住房按揭贷款利率七折后为4.158%，相当于超过5万元这部分资金可以获得4.158%的收益。操作中，客户只需将闲散资金存放在个人按揭贷款扣款账户即可。其收益是存一天算一天，按日计付，客户如果需要用钱，可以随时提取。
◎省钱方案
尽量利用公积金贷款
对于首套房使用商业贷款，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑可省下不少利息。
“房贷新政实施后，二套房首付必须五成，利率最低上浮10%。”招行东莞分行个贷人士介绍，如果使用公积金贷款，不仅仍可首付三成，更可享受3.87%的公积金利率，比7折利率还低。
但同时需要注意的是，公积金贷款上限为每笔60万元，且放贷时间较长，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。
南方日报记者彭子英
实习生毛林林
■专家答疑
下半年楼市投资“秘笈”
最近楼市冷淡依旧，前段时间的暴雨加上最近一段时间的酷暑都为楼市的销售迟缓增加了不少客观原因，打开互联网，关心楼市的网友们谈得最多的话题就是“黑7月”、“黑8月”，说7月、8月“黑”，主要是有人认为开发商的资金链会在这两个月支撑不住。对此本报采访了合富辉煌市场研究部经理林毓群，就目前市场上集中出现的现象为读者一一进行解读。
？？疑问
天气对购房产生影响?
最近一段时间天气反常，在持续近半个月的暴雨天气后，又迎来了暴晒的酷暑天气，这对房地产的销售带来影响?
解答:从广告上来看到，最近有一个开发商做了一集广告把价格暴露得非常赤裸，之前开发商在做调价广告的时候，一般都是多少折起，或者多少钱起，现在这个公司做的广告直接把价格表打了出来，相当于广州凤凰城的做法，在报纸上面打广告，直接把某栋那一套房子多少钱直接公之于众，这个是很直接的做法。在这种情况下，东莞7月份的房价是不是会稳定，要看有没有其他政策出台，某些楼盘可能还是有下调空间的。但这个比重会有多少呢?这还要看推货量来讲。特别是传统6、7、8月份并不是销售旺季，这个时候受天气影响非常大，过去6月份有三分之一的开发商受天气影响销售比较淡。
？？疑问
买房是比较好的保值手段吗?
细心的读者不难发现，现在看中央媒体的一些经济类节目，都有这样的理财提醒:“在股市被套牢的情况下，应该怎么样把资产保值，也许买房子也是比较好的方式。”从这些论调中，可以看出政府对房地产市场的梳理似乎势在必行，并且有愈演愈烈的趋势，在当下石油涨价，CPI居高不下的情形下，买物业的保值系数是否真那么高呢?
解答:只要合适就好。在CPI高速上涨的经济环境下，买房是资产保值的好方式，东莞物业从价值上体现，是从2005年、2006年开始。2003年、2004年那时候房子的价格不能完全表现它的价值，为什么说东莞现在的房价出现一个泡沫或者水分呢?
现在，北京、上海和其他的二三线城市房价都没有跌，房价下跌只是局部城市的个别现象，东莞很不幸就在这一批下跌的城市里面，消费心理先不说，去年房价高的时候恐慌心理也就出现了，有人怕房价越来越高，所以很多人就在去年买了房，现在，房价低的时候很多消费者就害怕再跌，就不敢出手买房子，面对这个时期，需要理性来看待价，购房者感觉确确实实某个房子已经是物有所值了，而且在物有所值的前提下，在经过这一轮的经济调控之后，房子有很大的升值空间，就可以买。
如果非要等到房价往上走的时刻到来，可能那时市场上就没有更合适自己的产品了，或者也许有，但不一定买得到，从投资的角度来讲，谁都没有办法去抄底，抄底也是非常幸运的一种行为，想买在最低点买楼这基本上是很难的，但是这个市场也不排除房价会往下调，是不是适合自己需要的产品，这个消费者自己应该考虑。
？？疑问
房企资金链会被冲破吗?
房地产资金链一直是房地产企业赖以生存的命脉，在经历数月的成交低迷后，开发商的资金链也成为市场关注的焦点，在开发商资金链比较吃紧的情况下，市场将会出现什么样的变化，对于开发商而言又将如何拓宽自己的融资思路呢?
解答:现在是修炼内功、拓宽融资渠道的好时候。开发商如果要做一些私募或者免息借贷，跟一些投资银行合作，这种融资成本还是比较高的，从了解的情况看，在东莞不管做商业也好，做住宅开发也好，这些开发商都是蛮有自有资金的，而且东莞的开发商很有意思，很多开发商跟其他的开发商都是亲戚、好友等关系，所以融资对他们来讲还是比较容易的。
不过，东莞的地产企业确实可以借这个机会来完善自己内部的运营，包括资源的整合，在这个时候可以尝试去做未来上市的计划，在这个时候可以找一些投资公司，投资银行，风投，多了解自己企业内部到底有什么需要完善的。现在房地产市场不好，很多人都改行了，现在这个时代是借钱可以生钱的时代，如果真正想做房地产的企业，把自己内功练好，完善运营的各个环节，包括财务监管，整个拓展的规划，优化人才结构。借壳上市也是一个很好的办法，现在很多ST的股票壳资源比较好。现在这个市场不好，开发商都开始紧张，做房地产是长线的投资，眼光要放长远，现在市场不好，我更要把内功练好，基础打好。
有一些大企业在很多城市都有布点，他们在资金链上可能确实出现了一些问题，这个情况肯定是存在的，但是也是健康的，不管做哪个行业都是优胜劣汰的，管理不好，成本控制不好被淘汰是应该的，这是对消费者负责任。
？？疑问
下半年的市场还看政策
上半年市场瞬息万变，由热转冷。下半年的东莞楼市将会出现怎样的情况呢?
解答:中国楼市始终是政策市场，宏观经济及政策走向将很大程度决定房地产走势。回顾上半年中国经济，一季度保持了较高的增速，二季度则出现一定程度的回落，年内“保八”谨慎乐观。温家宝总理近期在会议上多次强调“中国经济两难问题增多”，对下半年中国经济表示严重担忧。近期中央高层频繁调研楼市，以尽可能减少楼市政策对经济造成“误伤”；部分城市房贷政策出现轻微松动；从近期中央对经济的担忧以及对房地产的微妙关系来看，下半年宏观政策存在一定的变数，即存在“明紧暗松”的可能性，这将意味着楼市走势存在着一定的变数。另外欧元贬值和人民币升值压力越来越大将促使部分热钱涌入投资市场，CPI上升而使通货加剧影响整体经济发展，在国内外的经济因素影响下，下半年货币政策将有一定的松动。
2010年上半年东莞房价主要表现为结构性上涨，剔除高端拉动因素，东莞房价较为健康理性，房价泡沫成分较小。但由于2009年楼市走势为2010年带来较高的市场预期，导致今年上半年楼市新开工量大幅增加并达到历史最高值，这意味着2010年下半年至2011年上半年，市场供应量将会大幅增加。下半年楼市消化压力较大，市场竞争较激烈；特别是今年下半年8月过后，楼市供应增多，产品选择面增多，市场竞争激烈，因此，房价面临较大的下行压力，下半年价格平稳是主流，微调不可避免。
南方日报记者姜岩
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