港府为何能够精确打击高房价
同样的政策，为何在香港可以精确打击高房价，在内地却举步维艰，阻力重重？
李永刚 南京大学教授
为了应对平均楼价快速上升引发的公众不满和潜在经济威胁，近日香港特区政府凌厉出手，联手财政司、金管局、香港按揭证券公司，以及香港运输及房屋局等相关机构，一举推出多项政策，主要包括：禁止炒卖一手楼花等投机交易，提高首付比例，提升按揭供款对收入的比率等。久经楼市调控考验的内地百姓，对这些举措毫不陌生。但令人疑惑的是，同样的政策，为何在香港可以精确打击高房价，在内地却举步维艰，阻力重重？
基于直观经验的偷懒答案可能是，香港乃弹丸之地，只有700万人口，每年供应的新楼才数千个单位。而内地情况复杂，人口众多，单是北京平均一年的房产交易量就有27万套。管小家易，治大国难。不过，我们可以暂时抑制“国情特殊论”的无可奈何心态，深入楼市治理的诸多环节去探究比对，也许仍能得到有意义的启示。
首先，港府并没有急切的土地财政压力，在经济社会的协调稳定发展中挣钱才是主导观念。经过数十年的现代化起飞，香港已经走过了财政焦虑和收入饥渴的历史阶段。由于城市化早已成型，需要大手笔开销的建设项目相对较少，因此，不仅在理财方面持稳健取向，不轻易扩张赤字；在敛财方面更是十分小心，总的思路是量出为入，以正常的民生需求来估算，够用就好。在此背景下，如何吸引资本和人才进来，保持竞争优势，才是政策优先考虑的着力点。土地供给的多与少，则可以跳出入账的自利考量，使其真正成为调控价格的杠杆。相对而言，内地的地方政府在现行分税体制下，财政汲取能力不足，而土地收益点石成金，又能够自主支配，当然不会轻易放过。主管官员受经济发展绩效考核的压力约束，又被城市建设的巨大投入或空前债务所牵引，无论是出于积极的私心盘算，还是被动的填充窟窿，都很难自我约束。
其次，港府有过楼市崩盘的切肤之痛，相关政策部门对打压过高房价有基本共识，能够同心同德，鼎力而为。1997年以前，香港享受了与房价持续走高相伴随的经济繁荣。但亚洲金融风暴忽然来袭，之后泡沫破灭，此后又经历了美国9·11恐怖袭击造成的传染性低迷，以及2003年SARS的打击，香港经济饱受折磨，房价十年踏步不前，切肤之痛记忆犹新。港人意识到，尽管土地收益仍是港府重要的收入来源，但保持经济发展、市场活力和民心安定，才是更为根本的利益所在。当楼市高位运行时，政府有强烈意愿出手干预。在内地，楼市自2003年开始大涨以来，其间只有小小起落，地方政府不仅没有经历过惨痛挫败，反而赚得盘满钵满，防范意识明显不足。再加上地区发展的不平衡效应，超级都市楼价飙升的同时，二、三线城市才刚刚起步，各地并没有达成调控共识。
再次，港府有卓越的城市管理经验，基础数据扎实，配套政策完善，投机者不容易钻空子。窥一斑可见全豹，有心人只要认真阅读港府公开的各类统计报告，就不得不佩服他们在“数目字管理”方面所下的硬功夫。不夸张地说，99%的港人拥有多少和多大房屋，位于哪里，价格几何，港府都能清晰罗列。不仅是房价的整体和局部走势，甚至连成交个案，也能被公众知晓。与此相关的是，在精细的税收监管系统中，越是高收入的人，越被严密监察；低收入阶层则能获得小到综合援助，大到廉租屋和居屋的体恤照顾。在内地，由于跨地区交易和灰色收入的广泛存在，许多重要数据要么残缺不全，要么背离常识，无法提供有力的决策支持。强势利益阶层还能左右舆论，在政策夹缝中来去自如。
最后，港人有完善的社会保障体系，有丰富的多元投资渠道，不会把宝都压在住房上。住多大的空间，是否要拥有住房产权，价格能够承受，主要是通过计算家庭负担来权衡的技术问题。反过来说，当公共服务匮乏，教育负担沉重，医疗费用高昂，抗风险能力低下时，民众对住房及其价格的极度较真，就会成为一个关乎生存权利和利益分配的政治问题。
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