本报讯记者 耿诺
“业主大会”今后不只意味着一次会议，而将是代表全体业主行使权利和履行义务的实体组织。市住建委、市民政局、市社会办昨日联合发布明年1月1日起实施的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》。今后，业主大会将可以登记实体组织，领取组织机构代码，并刻制印章，可以接管小区公共区域经营并开具发票。
记者注意到，《指导规则》征求意见第二稿里曾有“业主大会、业委会要接受社区居民委员会的指导和监督”条款，而昨天发布的《指导规则》中没有这些内容。
市住建委昨日还发布《北京市住宅区管理规约》、《北京市住宅区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》、《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》制定规范及其示范文本等8个配套文件。至此，本市物业管理政策和制度逐步完善，基本形成涵盖前期物业管理、物业的使用和维护、业主及业主大会等方面的政策法规体系。相关负责人表示，所有文件的出台将让业主拥有的权利重新回到业主手中，业主将通过业委会和业主大会行使其权利和义务。
半数以上业主同意
就可登记“业主大会”
本市试行业主大会登记制度。业主大会成立并完成业主委员会备案的，经半数以上业主同意，可以到市房屋行政主管部门办理业主大会登记，业主委员会凭业主大会登记证明，向区、县公安分局申请刻制业主大会印章。而在业主大会登记后，就可申请组织机构代码，可以刻制印章。
“小区公共区域一般都委托给物业公司经营，而这也是近年来社区比较突出的矛盾之一。业主大会登记以后就能代表业主行使权利经营公共区域，直接获得收益。”市住建委相关负责人说，虽然目前对业主大会法人资格尚未放开，但经过登记的小区已经完全可以代为行使多项权利。
业委会取消届别制
任期最多不超过六年
主任委员要求具有丰富工作经验和良好群众基础，熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策，以促进业主委员会的规范运行和依法活动。
业主委员会取消届别制，实行任期制。委员任期最多不超过六年，每两年定期改选部分委员，连选可以连任。相关负责人称，此项制度设计可以保障业主委员会工作的连续性，并减少业主委员会因换届产生的矛盾和纠纷。
业主若干月拒交物业费
业委会可以公布其门牌号
业主应当按照物业服务合同交纳物业服务费，因故不能按期交纳的，应委托他人按期代交或及时补交。
业主在若干个月内拒交物业服务费的，业主委员会可以在本物业管理区域内公布物业服务费收交情况，并注明欠费业主房门号及欠费金额；仍不交纳的，业主大会、物业服务企业或者其他管理人可以依法向人民法院提起诉讼。
相关负责人表示，如果房屋出租，业主与租户约定由租户交纳物业服务费用的，如果发生物业费欠交，业主也要负连带责任。
业主大会中产生监事会
监事会负责监督业委会
业主大会中还将确定成立监事会，对业委会的工作、财务情况等进行监督。据介绍，监事会将独立于业委会之外，依据业主大会授权开展工作。业委会会议时监事会成员列席。
“监事会监事也需要由小区业主担任。”相关负责人称，业主大会中确定产生监事会，人数组成由业主自行决定。监事会的成员叫做监事，此后还得召开监事会会议推选产生召集人和副召集人各一名，并在小区内公示。
超过两成业主同意
业主大会可开临时会议
20%以上的业主提议召开业主大会临时会议的，业委会应当在45日内组织召开业主大会临时会议。
如果对提议的业主人数有异议，业委会可在30日内自行核查或向街道、乡镇申请启动公共决策平台进行核查，并做出是否召集业主大会临时会议的书面决定，在小区内显著位置公告。“利用公共决策平台，就可以直观地查出提议人数的真伪。”相关负责人说。
如果业委会应该组织召开临时会议却不召开，可由业主大会监事会来监督。没有监事会的小区，所在地的街道、乡镇要在10日内责令业委会限期履行职责。甚至街道、乡镇可协助业主组织召开业主大会临时会议并进行表决。RJ215
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