迪士尼启动“大市政”效应

　　随着2010年迪士尼基础配套建设的启动，处在迪士尼辐射圈内惠南地区房地产市场进入了发展的关键时期，可以预计，惠南地区楼市将迎来新的发展机遇，区域楼市后市预期强劲。

　　大市政提升明显

　　大市政对区域楼市的提升作用非常显著。

　　以三林地区为例，自2003年世博概念开始，三林房价步入快速通道，2003年底该区域代表楼盘平均价格不到6000元/平方米，但到2009年底，区域楼盘均价已经上扬超过20000元/平方米，增长近3倍。仅在2006-2009年期间，浦东三林板块房价增幅就达到129.06%，是同期上海商品住宅的整体价格上升幅度的1.7倍。

　　从其他国家和地区迪士尼周边区域发展情况来看，作为迪士尼乐园的直接辐射区，迪士尼乐园的引入必将带动当地区域内市政配套设施的全面完善，区域价值将有快速提升。

　　别墅市场长期看好

　　一方面，在“两个中心”引导下的大浦东战略开发的背景下，依托惠南地区在陆家嘴与临港新城之间的流转枢纽地位，惠南楼市尤其别墅市场将长期看好。同时，在迪士尼效应长期影响下，惠南区域楼市的外区客群的比例不断增加。

　　与外环线其他同类成熟社区相比，2009年惠南板块别墅成交均价为16141元/平方米，而七宝、马桥、浦江、华漕、南翔、赵巷和罗店等板块区域同期住宅（含公寓）成交均价基本上都在每平方米2万元左右，表明相对于浦西同类外环区域，惠南板块楼市仍处于价格洼地，还存在较大上升空间。以位于大浦东腹地野生动物园和南六公路的交汇处枫丹白露别墅为例，距离规划中迪士尼仅有8公里路程，作为当前惠南区域内为数不多的低密度纯别墅小区，其产品长期升值潜力相当可观。 （向辉）